חייגו עכשיו: 054-7654014

facebooklogo

טלפון: 054-7654014 
לפורום רשלנות רפואית
 
 

אחריות בעל מקרקעין ותופש המקרקעין

הפסיקה קובעת, כי עצם הבעלות במקרקעין מטילה חובת זהירות של בעל המקרקעין כלפי המבקרים במקרקעין. השאלה האם הופרה במקרה ספציפי חובת הזהירות מצד בעל המקרקעין או התופש במקרקעין (חובת הזהירות הקונקרטית) היא שאלה  התלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה כך תובא בחשבון : זיקתו של בעל המקרקעין למקרקעין (האם בעל המקרקעין הוא גם תופש המקרקעין), יכולת הפיקוח של בעל המקרקעין על המקרקעין ועל המחזיק בהם, הערכת אמצעי הזהירות שנקט בהם.

פסק הדין המנחה בסוגייה הוא ע"א  145/80 ועקנין נ. עיריית בית שמש, באותו מקרה מדובר בניזוק שעשה שימוש בבריכת שחיה שהופעלה ע"י זכיין של העיריה כבעלת המקרקעין.

באותו מקרה נקבע כי העיריה כבעלת המקרקעין חבה חובת זהירות מושגית לתובע אולם יש לבחון האם בנסיבות העניין הפרה את חובת הזהירות הקונקרטית, באשר הבריכה הופעלה ע"י חברה פרטית בשעת התרחשות הנזק.

בית המשפט השיב על השאלה בחיוב וקבע את אחריות העיריה לנזק ביחד עם מפעיל הבריכה , משום שכאשר השכירה את הבריכה לזכיין כבר היו קיימים ליקויי הבטיחות כגון היעדר שילוט והיעדר אמצעי בטיחות שימנעו קפיצה למים רדודים. העירייה לא דאגה לתקן את ליקויי הבטיחות בטרם מסרה את המקרקעין לשוכר, ואף השאירה לעצמה זכות פיקוח על פעולותיו.

בית המשפט קבע כי עמידה בדרישת חובת הזהירות הקונקרטית משמעה נקיטת אמצעי זהירות סבירים ויכול שיהיו אלה מסירת האחריות על הבטיחות במקרקעין למי שמומחה בכך, או וידוא כי נהלי הבטיחות מתמלאים.

מי הוא תופש המקרקעין?
הגדרת תופש מקרקעין בס' 2 לפקודת הנזיקין הינה:
"תופש" - אדם התופש מקרקעין כדין, או הזכאי כלפי בעל המקרקעין לתפוש אותם או להשתמש בהם, ובאין אדם כאמור - בעל המקרקעין".
כלומר, אם לא הראה בעל המקרקעין, כי מסר את החזקה והשליטה במקרקעין לגורם אחר, יראו בו כתופש המקרקעין.

כאמור, גם אם יוכיח כי החזקה במקרקעין נמסרו לאחר עדיין יש לבחון, האם לא הפר את חובת הזהירות הקונקרטית כלפי המבקרים במקרקעין בנסיבון העניין כפי שנפסק בעניין ועקנין הנ"ל.

אחריות בעל המקרקעין כלפי מסיג גבול במקרקעין?
בניגוד לתפישה הרווחת, אחריות בעל המקרקעין משתרעת גם על נזקים שנגרמו למי שנכנס למקרקעין בלא רשות ובלבד שהוכיח כי נכנס למקרקעין בתום לב, וללא כוונה לעבור עבירה או לבצע עוולה. כך נקבע בסעיף 37 לפקודת הנזיקין.

מסעיף זה נגזרות חובות הגידור לבטח ונקיטת אמצעי בטיחות באתרי בניה לדוגמא, על מנת למנוע פגיעה מן העוברים ושבים ומסקרנים הבאים לבחון אתרי בניה מתוך התעניינות גרידא. בהקשר אחרון זה גם נקבעו הוראות בטיחות ספציפיות בחקיקה, המטילות חובות נרחבות על מזמין העבודה, לרוב בעל המקרקעין, כל עוד לא מינה קבלן ראשי, ומנהל בטיחות אשר נרשם במשרד העבודה.

בעל המקרקעין ו/או מזמין עבודת בניה אצל "חאפרים" למיניהם שאינם קבלנים רשומים, אינם יכולים לנוח על זרי הדפנה ולהתעלם מן העובדה שבמקרה של תאונת עבודה, קרוב לודאי כי האחריות תתגלגל לפתחם והם יאלצו לשאת בפיצוי הנפגע על נזקיו.   
עוד יש לשים לב כי עצם תפישת המקרקעין ו/או הבעלות במקרקעין מעבירה את נטל ההוכחה לגבי אי ההתרשלות לנתבע תופש או בעל המקרקעין, במקרים של נזקי שריפה שמקורה באותם מקרקעין (ס' 39 לפקודת הנזיקין).

האם רצפה רטובה, או  מדרכה עקומה, מהווה סיכון בלתי סביר שיוצר אחריות נזיקין לתופש או בעל המקרקעין כלפי הנפגע?

הפסיקה עשתה הבחנה בין החלקה על חומר הנמצא באופן טבעי במקום ההחלקה לבין חומר שאינו כזה. לדוגמא המצאות שלולית מים במתקן שטיפה לעומת המצאות שלולית מים על גרם מדרגות בבית מגורים.
כאשר מדובר בחומר שהמצאותו במקום "טבעית" גוברת הנטייה לסווגו כסיכון רגיל, שאדם עומד עליו גם אם אינו מוזהר לגביו, ולהקנות פטור למחזיק המקרקעין. כך לדוגמא, מקרה של המצאות מים במרחצאות/או במקלחות.

מובן שעדיין יש לבדוק האם בנסיבות המקרה הספציפי המשטח עומד בדרישות התקן? האם יש מעקה כנדרש ועוד.

דוגמאות מן הפסיקה:
תא. 6246/03 אשד נ. חמי יואב – נדחתה תביעה בגין נזקי החלקה במרחצאות חמי יואב לאחר שנקבע כי המצאות המים במקום ההחלקה הייתה טבעית ולא היו ליקויי בטיחות נוספים.  בטיחות.

תא. 10722/06 הרוש נ. היפרנטו – נקבעה אחריות הנתבע לנזקי התובע עקב החלקה על ריצפה רטובה במרכול.
נפסק כי אמנם אין פסול בניקיון שטח החנות אך יש לנקוט באמצעי בטיחות מתאימים כגון שילוט ו/או סגירה זמנית של האזור בו מנקים עד שהרצפה תתייבש והסיכון יחלוף.

ע"א (מחוזי ירושלים) 4344/97 כהן נ. עיריית קמת גן – באותו מקרה מדבור בהולכת רגל שמעדה ברחובה של עיר. בית המשפט קבע כי רחובות ומדרכות העיר אינם "משטח סטרילי" ולא נדרש לצפות ל"יושר מתמטי" של פני המשטח.

לא כל סטייה ביושר המפלס דוגמת מרצפה בולטת או מדרכה עקומה מהווה מפגע.
אמנם אין חולק כי על העירייה תטפל במפגעים שיש בדרכים שבתחומה, ואולם לא ניתן לצפות כי תוכל לתקן מיד כל מפגע זעיר, הנגרם מהשימוש הרב שנעשה במדרכה, מפגעי הזמן ומזג האוויר.
יש חובה על הולך הרגל ליתן תשומת לב לנקרה בדרכו.

עם זאת, כאשר מדובר במפגע ברור, ומשמעותי, כגון בור גדול שנפער בדרך או היעדר תאורה מתאימה, רובצת האחריות לפתחה של העיריה שלא תיקנה את הליקוי במועד, בניכוי אשם תורם, אם נקבע כי קיים, שיש ליחס להולך הרגל בנסיבות העניין.

מבחר תביעות בהן טיפל משרדנו לאחרונה